マンションのリノベーションを検討する際、必ず比較対象となるのが「新築マンション」です。 「新築マンションを買うべきか」「中古マンションを購入してリノベーションするべきか」。こうした議論は、あちこちで目にしますよね。
そこで今回は、この議論の前提となる「そもそも新築マンションとは何か」について、その正体を少し整理してみたいと思います。
なぜ新築マンションの販売価格は上昇しているのか？
近年、新築マンションの販売価格は高騰しています。 理由は単純で、マンション開発にかかるコストが全体的に上昇しているからです。
- 鉄やアルミといった建築資材の価格上昇
- 建築現場の人材不足による人件費の高騰
これらが重なり、建築コスト全体が上昇しています。
つまり、新築マンションが高値圏で推移しているのは、 「より良い資材を使っている」「内装が豪華になった」「最新の高級設備を導入している」からではありません。
単純に、コスト上昇を販売価格に転嫁しているだけなのです。
開発コストをどう抑えるか？
販売価格はどこまでも上げられるものではありません。 事業の採算性を維持するためには、開発コストをいかに抑えるかが重要になります。
その方法としては、
- 大規模マンションを建築し、資材や設備を大量仕入れして単価を下げる
- 資材や設備のランクを落とす
- 建築仕様を変える（例：バルコニーの手すりをコンクリート腰壁から格子に変更）
といった工夫が行われています。
つまり、新築マンション＝高品質資材を使っているというわけではなく、 効率化とコスト削減の工夫が重視されているのです。
マンション開発は「完売してこそ」成り立つ
新築マンション事業の純利益は5％〜15％程度といわれています。 そのため、売れ残りが出れば利益はすぐに吹き飛んでしまいます。
販売活動にも多額のコストがかかっています。 分譲価格の5％〜8％程度が販売コストで、
- チラシや広告費
- モデルルーム設置費用
- 新聞広告やテレビCM
などに充てられます。
例えば、5,000万円のマンションなら250〜400万円が販売コストとして上乗せされていることになります。
多くは「マス向け」の商品
売れ残りを防ぐためには、できるだけ多くの人に受け入れられる「普通のもの」を作る必要があります。
- 特徴的なお洒落デザインは採用できない
- 個性的な住宅設備は使えない（大量仕入れが前提のため）
その結果、新築マンションの多くは「平準化された無難なデザイン」になります。
修繕積立金の落とし穴
新築マンション購入時、住宅ローンのシミュレーションでは修繕積立金や駐車場代は含まれないのが一般的です。
修繕積立金は広告に小さく記載されていますが、多くの場合「過小」に設定されています。 築年数を経るごとに修繕積立金は上昇し、新築時よりも月数万円負担が増えるケースも少なくありません。
まとめ：新築マンションの価値と限界
新築マンションは、もちろん「真っ新で豪華なエントランス」など新築ならではの魅力があります。 その価値に惹かれる方にとっては、購入の意義があるでしょう。
しかし、価格が高騰し続ける今、多くの人にとって現実的な選択肢となりつつあるのが、中古マンション＋リノベーションです。
次回は、この「中古マンション＋リノベーション」の正体について詳しく書きたいと思います。